PEMECAHAN SERTIFIKAT APARTEMEN YANG MEMAKAN JANGKA WAKTU LAMA (*Sangat Lama?)

building1Plus – plus membeli apartemen di Indonesia, di luar tingkat sosial dan nilai investasi (I don’t put interest to the private matter and I am not investment consultancy, yet maybe).  (1) Mengurangi biaya transportasi, bbm dan menghemat tenaga karena dekat dengan tempat kerja. Pikirkan beberapa kali apabila kamu tergiur dengan apartemen murah dan mewah yang berada jauh dari pusat kota / kantor. (2) Fasilitas lengkap yang disediakan pengelola tidak lagi merepotkan penghuni apartemen pergi ke tempat lain untuk memenuhi kebutuhan primernya. Apartemen biasanya dilengkapi dengan fasilitas Gym, Mini Grocery, Swimming Pool, serta sistem keamanan 24 jam. (3) Memudahkan penghuni apartemen dalam menata dan mengatur benda dalam ruangan, begitu juga dalam membersihkan ruangan. (4) Tidak perlu lagi repot dalam urusan tagihan rekening, masalah kebersihan dan sanitasi, karena sudah ada pihak yang melaksanakan tugas ini tentu saja dengan membayar sejumlah tagihan seperti Service Charge, Sinking Fund, dan Security Deposit  kepada Badan Pengelola (BP) yang ditunjuk oleh P3SRS.Istilah apartemen tidak ada dalam perundang-undangan Indonesia dikenal dengan istilah Rumah Susun. Apartemen merupakan penggunaan istilah hunian dari Amerika Serikat, yaitu Apartment. Namun, biasanya developer menggunakan istilah apartemen yang mana menunjukkan bahwa target buyer adalah / diperuntukkan golongan ekonomi menengah ke atas.

Baiklah, kita lanjutkan. Tanah yang akan dibangun sebuah apartemen umumnya berasal dari banyak pemilik tanah. Apabila semua sertifikat tersebut berstatus sebagai Hak Milik, setelah dibeli, maka statusnya harus di downgrade menjadi Hak Guna Bangunan (HGB) dan di balik nama atas nama Developer (Perseroan Terbatas).

Untuk penjelasan tentang Kenapa HGB? Silahkan googling Pasal 35 ayat (1) dan (2) UUPA, Pasal 17 UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun. Untuk HGB Apartemen, sebagai smart buyer atau smart investor yang berkewarganegaraan Indonesia (WNI), pastikan ke marketing atau developer bahwa Sertifikat Kepemilikan Tanah adalah HGB atas atas nama PT (Developer) sebagaimana tercantum pada Pasal 17b UU No. 20/2011. Sedangkan untuk WNA / suami / istri adalah WNA, maka status kepemilikan tanah apartemen wajib Hak Pakai.  Kemudian cek ketersediaan Izin Lokasi, Izin Prinsip, SKRK, ANDALALIN, AMDAL, dan IMB kepada Developer. Good developer will show it to you. Surely.

Pasca di balik nama atas nama HGB kenapa tidak langsung balik nama atas nama calon pembeli yang sudah tanda tangan Surat Pesanan, PPJB, atau bahkan sudah melakukan serah terima fisik? Tolong dibaca dari awal ya, kita ini lagi mengobrol tentang rumah susun atau lebih terkenal dengan istilah apartemen. Ada baiknya, di era serba melek teknologi seperti ini, saudara googling dulu di internet atau mencari informasi ke rekan yang punya pengalaman membeli apartemen mengenai rentang waktu mendapatkan Sertifikat Hak Milik Saturan Rumah Susun (SHMSRS). Saya yakin, tidak mungkin dalam hitungan bulan.

“Kapan saya bisa AJB? Kapan sertifikat apartemen saya keluar? Kok lama banget sih?” adalah pertanyaan umum dari pembeli unit apartemen tentang kepastian hukum atas unit hunian yang mereka miliki. Proses pengurusan sertifikat HMSRS tidak hanya melibatkan pihak developer, tapi juga beberapa instansi pemerintahan yang mempunyai dasar hukum yang berbeda-beda. So, many parties included. Dengan adanya banyak pihak yang terlibat dalam proses pemecahan sertifikat apartemen, sehingga seringkali developer tidak dapat memberikan kepastian waktu atau tanggal penandatanganan AJB. Biasanya, pihak developer akan menjawab, “Kami, dari pihak developer inginnya juga secepatnya bu/pak, mas/mbak, namun proses perijinan serta pengurusan pemecahan sertifikat ini memang sesuai dengan nama bekennya, yaitu strata title, bertingkat-tingkat…”

Dalam PPJB-pun, please, jaman sekarang jadilah smart buyer yang jeli, baca pelan-pelan itu Surat Pesanan, PPJB, tanyakan hal-hal yang benar-benar tidak dimengerti atau kurang paham. Intinya, jangan malas membaca, jangan sok ngerti dan jangan malu bertanya. Tanyalah pada marketing, notaris, bagian legal, teman pengacara, dan lain-lain. So many places to ask and confirm.

043232500_1431004277-Moratorium-Pembangunan-Apartemen-4Diluar proses pembangunan apartemen yang rata-rata berjalan satu hingga dua tahun. Dalam hal rumah susun, proses pengurusan SHMSRS memakan waktu sangat lama karena memang dalam undang-undang dan peraturan pemerintah yang sampai sekarang belum keliahatan bentuknya padahal pada pasal 119 UU Rumah Susun dinyatakan bahwa “Peraturan  perundang-undangan  pelaksanaan  yang diamanatkan  dalam  Undang-Undang  ini  diselesaikan  paling lambat  1  (satu)  tahun  terhitung  sejak  Undang-Undang  ini diundangkan”. Sehingga, ketiadaan peraturan pelaksana undang-undang rumah susun membuat proses perijinan dan pelegalan apartemen menjadi vacuum of regulation  di beberapa pemerintahan daerah. Simplenya, cara menghitung Nilai Perbandingan Proposional (NPP) menurut PP No. 4 Tahun 1998 sebagai peraturan pelaksana UU No. 16 Tahun 1988 (UU Rumah Susun yang lama) mungkin akan berbeda dengan  peraturan pelaksana UU Rusun yang baru. Itu baru urusan NPP dan Pertelaan yang (biasanya) tidak bisa selesai dalam hitungan bulan.

arlington-va-garden-boboroshi.jpgSelanjutnya, adalah penerbitan Izin Laik Fungsi (Izin Layak Huni) apartemen sebagaimana terdapat pada pasal 39 UU Rumah Susun yang mana pemeriksaan dilakukan per unit hunian. Saya meminta reader membayangkan, dalam satu apartemen biasanya terdiri atas lebih dari satu tower yang mana mempunyai ribuan unit. Belum lagi apabila ada Peraturan Daerah tentang Rumah Susun yang mensyaratkan Permohonan Izin Laik Fungsi dapat diajukan dengan melampirkan rekomendasi dari Dinas Pemadam Kebakaran, Rekomendasi dari PLN, Rekomendasi dari Dinas Kesehatan, Copy Izin Gangguan, dan Rekomendasi daro Dinas Tenaga Kerja dan Mobilitas Penduduk (Contoh : Perda Kota Surabaya No. 3 Tahun 2005 tentang Rumah Susun).

Pasca proses pembangunan yang rata-rata berjalan satu hingga dua tahun, proses pengajuan pertelaan, permohonan izin laik fungsi, pengajuan Akta Pemisahan ke Pemkot, barulah keluar SHMSRS atas nama developer, dan terakhir adalah proses Akta Jual Beli (AJB) antara Pemesan Unit Hunian dengan Developer yang mana SHMSRS dibalik nama atas nama Pemilik Unit Hunian.

Terakhir, kalau sudah jadi pemilik unit, stay humble ya, dan jangan mentang-mentang, “Saya punya unit disini lho!”, terus bisa berlaku dan ngomong sesukanya ke Badan Pengelola Apartemen. Ingat, stay humble! Bagi book reader, baiknya silahkan mencari buku dengan Judul Panduan Hukum untuk Pemilik / Penghuni Rumah Susun (Kondomonium, Apartemen, dan Rusunami) yang ditulis oleh Erwin Kallo, penerbitnya Minerva Athena Pressindo.

Written By: Aulia Rahmawati

Advertisements

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s